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索 引 号 MX-/20180411/3153 发布机构 眉县人民政府 发布时间 2018-04-11
信息标题 眉县住房和城乡建设局关于加强物业管理工作的实施意见
文 号 主题词

眉县住房和城乡建设局关于加强物业管理工作的实施意见

各镇(街道办)、园区、县级有关单位:

为进一步加强和规范物业管理,全面提升我县物业管理水平,完善物业监管机制,切实改善居住环境,根据《国务院物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》文件精神,结合我县实际,现就加强物业管理工作提出如下实施意见:

一、指导思想、基本原则和总体目标

(一)指导思想:以科学发展观为指导,以营造优良发展环境、宜居环境为出发点,以增强物业管理活力为中心,以提高服务质量和服务水平为重点,切实转变政府职能,创新管理制度,规范市场行为,增强业主参与意识,努力构建管理规范、竞争有序、服务优质、监管到位的物业管理服务体系。

(二)基本原则:坚持“分级负责,权责统一;重心下移,属地为主;多方联动,业主参与”的原则,进一步明确各部门管理职责和任务,建立健全社区居委会、业主委员会、物业服务企业共同参与的“三位一体”管理新模式,努力构建和谐社区新机制,促进全县物业管理工作持续健康发展。

(三)总体目标:到2018年底,全县物业管理和服务整体水平明显提高,各项指标力争全市中等水平,全县物业管理基本实现全覆盖,物业服务区域业主总体满意度达到80%以上。

二、组织机构

(一)县住建局成立由局长任组长,副局长任副组长,县住房保障服务中心分管领导职能股室同志为成员的物业管理领导小组。领导小组下设办公室,办公室设在县住房保障服务中心。县住建局是物业管理的行政主管部门,对全县的物业管理活动进行监督管理;各镇(社区)、园区对辖区的物业管理进行监督管理;社区配合镇政府做好社区物业管理的落实工作。各镇(社区)、园区要明确物业管理专职管理机构,指定一名班子成员分管物业管理工作。各社区居委会建立物管工作小组,负责落实本社区物业管理具体工作。

(二)完善岗位考核。建立社区物业管理成员单位联席会议制度,由县住建局牵头每季度召开一次,专题研究解决当前社区物业管理的有关问题。物业管理工作将纳入县对镇(社区)、园区年度目标责任制考核,具体考核办法由县住建局负责制定。

(三)强化宣传引导。各单位和物业企业要充分利用报刊、广播、电视宣传物业管理政策法规,要充分发挥业主委员会自治作用,引导业主树立正确的物业消费观念。新闻媒体要采取多种形式加强物业管理宣传工作,支持物业管理活动,对恶意行为坚决予以曝光。各级干部要自觉带头遵守物业管理法律法规,积极参与和谐文明社区建设,营造全社会齐抓共管的良好氛围。

三、工作职责

1.负责宣传、贯彻、执行物业管理的相关法律、法规和政策;

2.制定全县住宅小区物业管理的规章及细则,实现旧住宅小区整治转轨规划,确定合理的专项维修资金缴存标准并适时调整,负责住宅专项维修资金的收缴、使用监督以及物业服务企业资质的管理;

3.参与新建小区前期物业管理的招投标工作,会同镇(社区)、园区指导组建业主委员会,行使物业管理受理监督权、物业交接验收监管权、前期物业招投标审批权、物业服务诚信建设考核权等;

4.协调处理物业管理的纠纷与投诉,并对镇(社区)、园区建设单位、物业服务企业等在物业管理中违反《物业管理条例》的行为责令限期改正。

5、配合镇政府、街道办参与、指导业主委员会的筹建、换届工作,及时协调物业管理中出现的各种问题和纠纷;

6.负责对辖区内物业服务企业日常工作的考核考评;组织指导成立业主大会筹备组,并派代表参加筹备工作;

7.监督指导业主大会、业主委员会的工作,积极传达上级对社区公共利益作出的决定,对业主大会的决议提出建议和意见,并指导监督业主大会换届和交接工作;

四、工作要求

(一)严格规范物业服务企业的服务、收费标准。

要严格按照《陕西省住宅小区物业服务指导标准》、新的《陕西省物业服务收费管理实施办法》、《关于物业服务收费等有关问题的通知》眉价发[2016]28号等规定的三级资质服务及收费标准,按多层0.4元/㎡.月、高层0.9元/㎡.月的收费标准,可以由业主与物业服务企业按规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定具体收费标准进行物业服务,使物业收费与物业服务做到质价相符,使业主满意。

(二)强化监管、提升物业收费透明度。

要通过社区、业主委员会加大对物业收费的监管,各物业服务企业要根据实际情况制定合理的公摊费用方案,征求全体业主的意见后,向全体业主进行公示,采取逐月核算、下月收取的办法,让业主了解公摊费用的收支情况,增进与物业服务企业的信任感,减少物业投诉率。

(三)强化激励,提升管理水平。

要通过信用存档、日常督查、示范评比等形式,加大对优质、文明服务单位的激励。着力培育一批具有较高服务水平、较高品牌知名度的物业服务企业,年度信用分值排在前3名的物业服务企业,评为年度“眉县优秀物业服务企业”,由物业主管部门予以全县通报表彰。

(四)积极推进业主委员会建设。

县住建局、各镇(社区)、园区要对符合条件的住宅小区,组织召开业主大会,选举产生业主委员会并自治管理小区。同时,要加大对辖区内业主委员的指导和监督,对其违反法律法规的决定,要责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。各业主委员会按照业主自治管理的原则,落实物业管理联席会议制度,定期组织召集物业管理联席会议,及时协调处理物业管理中存在的问题,督促物业服务企业做好小区物业管理工作,配合公安机关、社区居委会共同维护好物业管理区域内的社会治安。

(五)加强专项维修资金交存和监管。

业主应当在办理房屋入住手续前,将首期专项维修资金足额存入专项维修资金账户,未提供交存凭证的,建设单位不得将房屋交付使用。业主交存的专项维修资金属于业主所有,用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。对保修期满提出使用维修资金的小区严格按照《眉县住房专项维修资金使用管理办法》进行审批。

五、工作步骤

根据各区域房屋建设、环境配套、居民需求、业主意愿及服务约定等情况,确定各小区物业管理模式和组织形式,力争到2018年上半年,物业管理覆盖到每个小区,基本建立体系健全、政策完善、责任到位的物业管理工作机制。

(一)宣传动员阶段(2018年4月15 日至4月25日)。由县住建局牵头,各镇政府、社区居委会配合,通过有线电视、网站及发放宣传资料等方式,广泛宣传《陕西省物业管理条例》等物业管理方面的有关法律、法规和政策。各单位要成立领导机构,落实工作人员,周密部署安排,制定实施方案

(二)调查摸底阶段(2018年4月26日至5月16日)。由各镇政府负责,社区居委会实施,对辖区的居住小区(楼)进行摸底,分类造册登记,提出物业管理方案,5月15日前报县住建局。

(三)全面实施阶段(2018年5月17日至2018年11月20日)。 由县住建局指导监督,各镇(社区)、园区负责组织实施,对所辖各小区分类分步开展实施。

第一类:县城新区已竣工入住的商品房住宅小区、老区具备物业管理条件(住宅区规模在10000平方米以上,大多数业主同意实行物业管理)的住宅小区,由首善镇(社区)组织成立业主大会筹备委员会,组织召开业主大会,选举产生业主委员会,由业主委员会组织召开业主大会,决定以招投标或协议方式选聘有资质的物业管理企业实施小区物业管理。

第二类:县城老旧住宅小区不具备物业管理条件的居住小区(楼),由首善镇(社区)及时组织召开业主大会,组建业主委员会,选择物业管理模式,由居民自治管理或物业公司代管。居住小区(楼)业主人数较少且经过全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

第三类:保障性住房小区、单位自建居住小区等,由相关镇政府、单位负责,组织召开业主大会,选举产生业主委员会,讨论并通过小区管理方式,明确选择物业公司管理、居民自治管理等模式。

(四)检查验收阶段(2018年11月21日至12月10日)。县住建局牵头,各镇、园区配合,对各社区的居住区物业管理实施情况进行检查验收。通过强化管理,积累经验,实现物业管理工作的科学化、规范化。

(五)总结评比阶段(2018年12月11日至12月31日)。

县住建局牵头,各镇、园区配合,客观评论一年来,物业管理工作开展情况,总结经验,表彰先进,推动全县物业管理工作健康发展。

2018年4月9日